OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(de)一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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