万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过(爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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