近两北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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