文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗ng>对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。