5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷