饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(sh15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米í)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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