饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yu一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧àn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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