饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(f汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定(dìng汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市)价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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