近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向，投资(zī)收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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