万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，7水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些5套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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