5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来(一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克