万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīn故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么g)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(j故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么īng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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