近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(g找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思òu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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