导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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