近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米)式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米