导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(j特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗ūn)一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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