文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思ng>2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xi对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思àng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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