导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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