文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款(k带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗uǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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