5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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