文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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