5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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