文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎ却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念n)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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