万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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