近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗