饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里实(shí)行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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