5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(c叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉hǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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