导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn是正极还是负极，L是正极还是负极n)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2n是正极还是负极，L是正极还是负极平方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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