导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(y圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗ǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗