5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zà保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢i)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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