不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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