文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后士官生是什么意思，大学士官生是什么从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为士官生是什么意思，大学士官生是什么(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交(ji士官生是什么意思，大学士官生是什么āo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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