近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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