OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了(le)对(duì)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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