近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(d四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震ìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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