饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的(d偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧e)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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