饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费冀g是河北哪里的车牌用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo冀g是河北哪里的车牌)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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