导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(妥否的意思是什么，妥否的用法fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(g妥否的意思是什么，妥否的用法uó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。妥否的意思是什么，妥否的用法>

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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