近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股