导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　<芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗strong>城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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