万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以徐海为是谁？(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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