饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加(jiā祈使句例子英语，祈使句例子10个)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费(fèi祈使句例子英语，祈使句例子10个)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问(wèn祈使句例子英语，祈使句例子10个)题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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