饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(s1km等于多少米 1km是不是1公里hì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行1km等于多少米 1km是不是1公里业关注最(zuì)多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房1km等于多少米 1km是不是1公里产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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