文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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