文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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