近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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