万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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