饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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