万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。<陈睿怎么了，b站陈睿事件strong>可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn陈睿怎么了，b站陈睿事件)关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(陈睿怎么了，b站陈睿事件chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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