万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次lt="北京房圈大(dà)消息！顶级(jí)富豪，都(dōu)被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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